首页 > 建言献策 > 议政成果选登 > 工业强区

工业园区土地利用的问题与对策

发布源:三水区政协 2008-08-19
字体: 打印本页

(2005.7)三水区政协“工业强区”专题议政报告会材料之五

工业园区土地利用的问题与对策

区政协学习法制文史委员会

    土地是不可再生资源。科学、合理地利用土地,对于实施“工业强区”发展战略,促进我区经济跨越式发展具有十分重要的意义。为此,我们在调研的基础上,就工业园区的土地利用问题,提出一些对策和措施。
    
一、工业园区土地利用现状和问题
    
2004年,我区工业总量达到    万元,三水工业对GDP增长的贡献率在    %左右,为三水实现跨越式发展奠定了坚实的产业基础。目前我区园区经济发展势头迅猛,平均每年的工业生产总值增长速度在%左右,全区总规划面积平方公里,其中已启动开发面积平方公里,共完成基础设施投入亿元,工业性投资亿元,入园企业家。工业园区的发展为科学配置土地资源、合理调整经济布局、改善投资环境、推进产业集聚和提升产业结构等提供了极为有利的条件,日益成为支撑三水经济发展的重要增长极。但是还应清醒看到,在土地利用过程中,一些问题需要我们认真加以解决:
    
一是工业园区土地缺乏统筹规划。目前,各镇建设工业园区的积极性很高,但缺乏统筹规划。首先与三水中心城区总体规划衔接不紧,布局没有充分考虑中心城区的快速扩展,未将园区作为城市发展的一个新的功能区来规划建设,致使园区未能充分依托中心城区的有力支撑,发展后劲不足。其次园区的规划布局与土地利用、环境保护等专项规划还不够协调,影响园区规划建设。个别工业园对产业基础、发展规划和空间布局缺乏深入研究,但提出的开发速度却过高,从而出现开而不发的现象。再次由于我区工业园区之间缺乏统一规划布局和协调,导致彼此之间争先发展各种产业,产品和产业结构雷同,无法形成自己特有的产业和产品结构,步入恶性竞争。在这过程中土地利用表现为土地供给跟着项目走,土地利用规划没有起到引导产业布局和筛选项目进园的作用。
    
二是工业园区土地仍有闲置浪费。目前,全区各镇工业园区规划范围不少,但园区土地利用过程中,有的由于规模面积过大,点多分散,相对资金投入不足,导致土地闲置;有的工业园区区位不理想,招商引资困难,无资金开发;有的工业园区投资商只炒地皮,不投资开发;也有的投资商开发资金不足或中途拆资,工业园区建设停滞。这些都导致工业园区不少土地处于闲置撂荒状态,造成土地资源浪费。目前,我区园区占用土地 万平方公里,迄今为止实际开发的面积仅平方公里左右。
    
三是工业园区之间无序竞争仍然存在。目前,由于园区之间各自为政,工业园区低水平重复建设,不仅土地资源浪费大,导致工业园区之间无序竞争,降低开发标准,影响整体引资质量。如为了招商引资,各园区之间在地价、税收等优惠政策上大做文章,拼政策、拼地价、拼资源、拼资本,不惜代价见资就引,却没有考虑到这些投资是否适合自身的类型,最终导致部分土地资产的流失。即使在开发效益较好的园区,由于早期建设起步默许企业“圈地”,那些早先进入园区的企业圈占大量上地,致使后进企业无地可用。低廉地价导致工业“圈地”的另一个后果是为早先进入园区的企业提供炒地皮机会。
    
四是园区土地开发效益仍然有待提高。土地是不可再生资源,而且这种资源是有限的。伴随着我区园区建设的纵深推进,一个现实而又迫切的问题已摆在面前:那就是招商数量与招商质量、项目与土地之间的矛盾。如何提高招商引资的“门槛”,实现土地开发效益的最大化?又如何让招商引资在有限的土地中突围,提高土地的利用率?这是我区园区今后所需要解决的问题。目前,我区园区的土地开发利用效益偏低,已规划开发面积平方公里,园区的投资密度和经济密度偏低,工业园区平均投资密度仅为万元/亩,经济密度仅仅为万元。
    二、加强工业园区土地利用和管理的对策
    
(一)追求产出效益最大化,增加土地利用效率。随着我区经济总量上升和产业结构提升,工业园区经济发展必须从以粗放型为主转向以集约型为主,以速度为主转向以效益为主,以总量为主转向以结构为主,以量的扩张为主转向以质的提高为主转变,土地利用将从粗放外延式开发转向集约内涵式开发。而且以有限的土地为基本载体进行建设的工业园区,土地将逐渐成为工业园区最为稀缺的资源,有限的土地将逐渐成为许多地方经济发展的最大“瓶颈”。这就要求工业园区建设必须坚持区域开发与功能开发并重,提高土地利用效率,最大限度地提高单位面积的利用效率,把用地数量与投资密度、科技含量、土地产出率综合考虑,从招商的源头入手,有选择性地引进一批规模大、效益好、科技含量高的项目,逐步形成各具特色的产业群。 
    (二)转变园区功能,推进园区整合之路。目前,我区按照城市总体规划和园区规划建设的要求,从“优势互补、共同发展、市场运作、各得其所”出发,已经制订园区发展规划,并择优确定重点产业园区——三水中心科技工业区。今后,我们仍有必要通过兼并、联合、重组等方法,对全区各工业园区进行整合,彻底改变工业园区规模小、布局散、档次低、基础设施差或管理不到位的状况,进一步优化资源配置,提高园区的总体水平。要建立健全有关组织机构,制订切实可行的政策,从土地、规划、税收等方面推动工业项目向工业园区集中。在整合工业园区的过程中以我区经济社会发展总体规划为指导,以中心科技工业区为龙头,在空间上重新谋划产业布局和产业分工,实施错位发展战略,形成联动互补态势,使工业园区之间建立功能配套区和产业分区。当前,妨碍各工业园区形成整体联动格局的重要原因之一,是各工业园区分属不同的行政区域和利益主体,由此缺乏区域经济一盘棋的大局意识。通过整合,可尝试使用大工业园区的概念,对区域辖区内各工业园区进行整体规划、整体包装,实行统一组合招商,试行相互间以项目为纽带的参股经营,实现联动开发。
    
(三)坚持一步到位,加强园区土地利用规划和配套设施建设。切实做好园区规划与城市总体规划和土地利用、环境保护等专项规划的协调。以“规划高起点、建设高质量、管理规范化”为目标,将园区一次性高起点、高标准、前瞻性地规划好,规划一旦制定,以法律的形式固定下来,不能随意改动。园区所有的基础设施全部按照一流标准来建设,供水、供电、电信、污水处理、地下管道等一步到位。通过工业园区的建设,吸引更多的本地或外地的企业来投资办厂,从而增加税费收入;通过工业的发展,为本地劳动力提供更多的就业机会;通过同类企业集聚,增强企业之间的联系,共享基础设施及其他服务,从而提高企业集群效益,大大节省政府的服务成本,特别是降低环境治理成本。
    
(四)实施宏观调控与规范管理,确保园区有序开发。工业园区的设立必须从全盘的角度和战略的眼光,既要考虑国家宏观产业政策的调整发展趋势,又要分析周边地区产业集聚和发展的特征和需要,坚持工业园区用地应该同城区用地统一规划、统一征用、统一供地、统一管理。为促使工业园区有序开发,必须遵循“控制数量、提高质量、优化结构”的原则,制定园区发展战略规划,使各园区之间加强必要的协调与沟通。政府应协调好园区内部以及园区之间的发展规划,使得工业园区建设与本地资源、工业基础、产业结构、教育科研水平相适应,形成各具特色、优势互补的区域工业园区群。
    
(五)建立合理地价体系,提高土地资产收益。工业园区从征地到整理,至少要实现“三通一平”,这需要投入很大成本。但是工业园区地价非常优惠,工业园区在土地开发上愿意“亏本”的一个原因是一些政府看重企业投产后所产生的效益,关心的是来自企业的税收,以及企业为当地社会提供就业岗位等。无可否认,工业园区建设对我区经济社会发展起到了很好的示范辐射作用,有力带动了地方的经济发展。但一味地长期依赖优惠政策吸引投资显然是不可持续的,工业园区是否不分发展阶段地采取低地价供地政策是应该进行衡量一番了。对于工业园区初始发展阶段,工业园区采取低地价提高竞争力得以吸引投资是一种可取的策略,但是随着工业园区规模效应、集聚能力逐渐增强,工业园区走向集约化开发,相应工业园区地价应该随之上升。企业投资、产业转移选址要对投资成本多方面比较,包括自然资源原料价格、劳动力价格、土地价格、消费市场、投资环境、竞争优势等。随着经济社会的进步,我区工业园区是否需要沿用各种优惠政策来吸引投资,在影响资本投资决策的众多因素中,地价成本变化对资本在我区的投资影响程度,区内整体提高地价是否对吸引投资将产生消极作用,这些问题都值得研究。对此,我区应通过比较投资竞争力,提出对我区整体地价水平的指导,同时强制实行不同区域之间有所差异的一级土地市场土地供给指导价格,提高土地资产收益。
    
(六)盘活存量土地,减轻新增土地需求压力。如上所述,我区工业园区建设在沿用外延式扩张模式的同时,部分存量土地被闲置、低效利用,这对于当前我区经济的快速增长要求投入更多土地,给本来土地资源就非常紧张的我区带来了很大压力,工业园区建设必须着重挖掘土地利用潜力。从工业园区工业用地来看,早期的投资者占用了廉价优质土地资源,产业陈旧,效率不高,却始终不能迁徙,而新的投资所属产业先进,效率高,又没有适当的土地可以容纳,这种状况,在巴西、韩国和台湾地区的发展进程得到了印证。我区工业园区正面临如何整合不同时期投资者的用地,如何利用好闲置土地、盘活存量土地和提高土地利用率的课题。由于历史原因以及工业园区在发展过程中土地供给政策的非连续性,盘活工业园区存量土地存在一定难度,要充分运用收回、收购、储备等手段,政府要适当让利,制定出多方所能接受的,符合市场运作机制的工业园区土地二次配置政策,提高土地利用效率,确保与社会经济发展同步增长。

 

友情链接

Copyright© www.ss.gov.cn & www.sanshui.gov.cn 公安备案200304A0009 粤ICP备05101457 All Rights Reserved

电话:0757-87783817 传真:075787734534 地址:佛山市三水区西南街道人民三路139号区政协楼

建议用IE9.0或以上版本浏览本站,最佳分辩率1440*900