创新思路 精心策划
加快推进西南组团中心区开发建设
九三学社三水区基层委员会
为适应三水社会经济与城市转型，推进城市扩容提质，提升城市竞争力，区委区政府作出了打造西南组团中心区的重大决策。几年来，相关部门开展了大量工作，编制了中心区控制性详细规划，完成了临江景观区的施工图设计，对中心区内现有房屋、企业进行了调查摸底，制订了拆迁补偿安置方案，拆迁了四家国有企业。目前，急需破解主体不清、资金不足、拆迁困难、债务处理等难题，为此，我们提出以下建议：
一、尽快组建项目法人，建立精干、高效、负责的运作机制
开发建设中心区确实是项复杂的系统工程，资金投入大，拆迁难度大，市政建设工程多，必须建立精干、高效、负责的运作机制，做到主体明确、授权充分、高效灵活、协调有力。
首先应尽快组建项目法人，项目法人可以设立成有限责任公司(包括国有独资公司)或股份有限公司。项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和资产的保值、增值，实行全过程负责，是整个项目推动者和责任人。项目法人设立时由政府注入一定的资本金，一方面满足公司注册的需要，一方面可以作为项目法人运作的前期费用，同时可以将中心区范围一些储备用地划给项目法人作为实物资产。项目法人组建后，要运用好项目管理的基本理论和成功做法，做好整个项目的策划工作，明确工作目标，做好任务分解，制订工作计划。加强对征地、拆迁、债权债务处理方面的政策研究，主动寻求各职能部门的支持配合。积极研究经营策略，通过项目合作、土地出让、银行借款等各种融资手段，解决资金不足问题。根据项目的特点，项目法人应设立负责项目策划、政策研究、征地拆迁、工程建设工作的二级机构，工作人员以社会招聘为主，配备一些管理、法律、工程、拆迁、经济方面的专业人才，同时要充分发挥咨询、监理、会计师和律师事务所等各类社会中介组织的作用。
另外，应成立高层次的中心区建设领导小组，负责项目的领导、监督、决策和协调工作，定期召开例会听取项目法人的工作汇报，督促进度，研究存在问题，协调项目法人与职能部门的关系，尽可能为项目实施创造良好的外部环境和政策支持。
项目法人的企业化运作和领导小组的政府参与相结合，既能体现企业高效、主动、灵活、负责的特点，又能发挥政府在政策和资源上的优势，是运作大型建设项目行之有效的模式。
二、高水平规划建设中心区，注重发挥中心区的社会效益、长远利益和核心带动作用
三水处于广佛都市圈的西部，连接着经济次发达的粤西地区，应发挥承东启西的作用，大力发展连接广州与西部地区的交通运输、仓储等服务业，为产业的梯度转移服务，为珠江三角洲的空港经济服务，为广佛都市圈的融合服务。中心区应定位为佛山市西翼重要的现代产业服务中心，三水区的政治、经济、文化、科技、信息中心和生活服务中心。
开发建设中心区的意义主要在于社会效益、长远利益和带动效应。社会效益主要体现在提高城市建设水平，创造城市特色，完善城市功能，为广大市民提供更美、更完善的居住环境。长远利益主要体现在提高城市品位，提高城市竞争力，促进城市价值的整体提升。带动效应主要体现在中心区是连接河口片区、云东海片区、江南新区和旧城区的枢纽，开发中心区可以带动整个城市的扩张和开发，同时也可以推动江南新区的启动。
在开发建设中心区时，应有准确的城市定位，着眼长远利益和整体利益。规划方面要突出完善城市功能，美化城市环境，多建一些文化体育设施，如体育馆、青少年活动中心、图书馆、博物馆等，多建一些公园、绿地和休闲场所。交通方面要与旧城区、云东海片区、河口片区和江南新区的道路完美对接，成为连通各片区的枢纽和中转站。要加大财政投入的力度，立足于更大的空间和更长的时间上获取利益，而不能单纯从开发中心区这一项目进行核算。要以开发成功为目标，利益共享为原则，充分调动西南街道办、云东海街道办的积极性，参与中心区的开发建设。要通过政策引导、市场运作、充分让利吸引有实力、有能力的投资商共同参与开发。要充分考虑中心区内企业、债权人、居民和村民的利益，通过开发实现多方共赢，也只有各方利益得到体现，才能加快开发的进程。
三、制订合理的拆迁方案，充分考虑被拆迁人的合法权益
开发建设中心区首先要解决也是最难解决的就是征地拆迁问题，中心区范围国有土地291公顷，集体土地118公顷，现有厂房80.7万㎡，城市住宅3.3万㎡，农村房屋18.5万㎡，征地、拆迁的难度非常大。
在征地拆迁时，必须充分考虑拆迁户、企业、债权人、农民的合法权益、合理诉求和实际困难。首先征地拆迁的程序要依法依规，补偿安置方案要充分听取被拆迁人的意见，补偿标准不能低于被拆迁房屋和征收土地的市场价值。同时要通过开发实现共赢，让被拆迁的企业、居民和村民共同享受城市价值提升的成果，尽可能争取他们对开发工作的认同和支持。例如鼓励企业自行拆迁改造，在规划许可的前提下，将工业用地转变为商住用地，政府通过控制规划设计达到建设效果，通过土地性质改变后的出让利润分成获取土地开发的收益。还要特别关注被拆迁人的实际困难，通过提供优惠价的安置房、提高现金补偿标准的方式妥善解决拆迁户的居住问题，协助租赁企业购买新建厂房用地以方便他们早日搬迁，对经济困难和住房困难家庭采取特别政策妥善安置，通过拆迁提高他们的生活水平，改善居住环境。组织失地农民参与中心区的物业管理、绿化养护、环卫等工作，制订奖励措施引导农民创业、就业，激励失地农民子女求学深造。
四、采取灵活的处理策略，分类解决国有企业的债权债务问题
中心区范围现有16家国有企业，已拆除4家，剩余12家拆迁的难点是这些企业的资产大部份被抵押和查封，债务总额达10亿元，如何收回对被查封或抵押的国有土地以及如何拆迁被查封或抵押的建筑物是推进中心区拆迁的一个核心问题，一种是对查封的资产公开拍卖，拍卖所得用于偿债，然后解除查封，再对拍卖所得人进行拆迁。另一种是直接对被查封的资产实施拆迁，拆迁补偿用于偿帐。第一种方法操作难度较大，拍卖方案要征求债权人意见，而且拍卖后还是要开展拆迁工作，除非拆迁人通过拍卖获得资产。建议采用第二种方法，现有法律法规没有明确规定被查封或被抵押的房屋不允许被拆迁。《物权法》规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”，《城市拆迁管理条例》规定了拆迁许可证的发放条件，同时规定“拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”，根据以上法律条文，拆迁是否合法，关键在于拆迁的目的是不是为了公共利益。拆迁行为合法了，被查封或抵押的房屋同样可以拆迁。只是这些房屋的所有权人既包括屋主，同时还包括抵押权人和债权人，所以在实施补偿前，屋主要与抵押权人或债权人达成补偿金的分配协议，在拆迁期限，无法达成协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保存。
为减少矛盾，尊重债权人的合法利益，建议根据收回土地后的使用目的，分类处理，收回后用作绿化、道路、广场等市政建设或公益设施建设用地的，采用拆迁的方式收回国有土地，市政及公益设施建设属于公共利益无可厚非，拆迁法律依据充分，拆迁补偿款优先支付债权人或抵押权人。规划用于房地产开发的用地，可以参照有关国有土地改变建设用途的有关规定，结合“三旧”改造的有关政策处理，即由企业与债权人达成土地开发协议，自行拆迁，然后由区土地交易中心实行集中统一招标、拍卖或挂牌重新出让，重新出让土地实际成交价高出底价的溢价部分财政与原用地单位按比例分成。
五、策划科学的开发模式，解决开发建设资金不足的难题
开发建设中心区需要投入大量资金，仅仅依靠财政投入、政府开发不太现实，必须运用市场机制，引导有实力有能力的发展商积极参与，实现政府与社会资金的合作与共赢。
先易后难，滚动开发。首先要选好启动区，启动区应有两个特点：一个开发难度小，二是带动效应大。开发难度小的是政府储备用地，主要集中在广三高速、肄江大道交汇交汇区，但带动作用不大，带动作用大的是南部行政文化区，是建构中心区“龙”形结构的点睛之处，但拆迁难度大，需要大量资金投入。建议将这两个区域同时作为启动区，以开发储备用地的收益为南部行政文化区拆迁和建设提供资金，通过开发南部行政文化区储备土地，带动中心区开发。中心区的开发要根据经济发展情况，市场承受能力控制土地出让速度，分期实施，稳步推进，防止开发商圈地，影响开发效果。
政府引导、市场运作。土地开发是中心区建设的主线，既是开发的目的，也是开发的手段。对政府储备用地，可以采用净地出让的方式，快速收回资金。对拆迁难度大的土地可以引导原产权人自行改造开发，也可以引入拆迁承包商开展拆迁工作，还可以将土地连同拆迁安置、建设条件、优惠政策捆绑出让。
项目融资、借鸡生蛋。市政工程和公共设施建设同样需要大量资金投入，在资金不足的情况下，尽量采用BT、BOT的形式建设，还可以将市政工程与房地产开发用地捆绑出让，由房地产开发商按设计在规定时间建设市政工程和公共设施。
中心区的开发建设必将有力推动三水经济和社会的发展，提升城市竞争力，意义重大。同时，中心区的开发建设是项规模大、难度大、投入大的复杂项目，面临很多难题，必须高度重视，创新思路，精心策划，强力推进。